국토교통부(장관 노형욱)는 최근 도시개발 사업과정에서 발생한 민간의 과도한 개발이익 논란이 재발되지 않도록, 지난 10월 국정감사 시 제도개선 요구 등 다양한 분야에서 제기된 의견을 종합적으로 검토하여, 제도 개선을 추진하기로 하였다. 

도시개발법은 중앙정부 주도의 택지공급에서 탈피하여, 민간참여와 지자체 자율성을 토대로 다양한 도시용지가 공급될 수 있는 기반을 마련하기 위하여 제정(2000년)되어 운영하고 있으나, 법 시행 이후 주택시장 환경 등의 여건 변화를 고려하여, 민·관 공동사업 등을 중심으로 현행 제도에 대한 점검과 개선이 요구되고 있는 상황이다. 

이에, 민간참여와 지자체 자율성을 보장하는 도시개발법의 기본 취지는 살리면서 제기된 다양한 의견과 다른 법률과 균형 등을 고려하여 공공성을 강화하는 데 중점을 두었다. 

 [1] 민간의 개발이익 환수 강화 

(토지판매 이익 환수) 민·관이 공동으로 출자하여 시행하는 도시개발 사업에서 토지조성·매각 과정 시 민간의 과도한 이익이 발생하지 않도록 민간 이윤율 제한을 추진할 예정이다. 

① (이윤율 상한) 다른 법률* 등을 고려하여 민간 이윤율 상한을 법률에 직접 규정하는 방안이나,

* ｢택지개발촉진법｣은 총 사업비의 6% 내 공동사업자의 이윤율을 제한, ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣은 산업시설용지에 대해 조성원가의 15% 이윤율 내 분양가격을 정함

 또는, 출자자 협약으로 민간 이윤율 상한을 설정하도록 의무화하되, 지정권자가 이윤율 상한의 적정성을 검토하는 절차를 함께 규정하는 방안을 검토 중으로, 관련 법안이 발의*된 점을 고려, 이번 정기 국회 시 의견수렴 등 충분한 논의과정을 거쳐 개정을 추진한다.

* (이헌승/진성준의원) 민·관 공동사업시 민간의 이윤율을 총사업비 6% 또는 10%로 제한하는 도시개발법 개정법률안 발의(9.29/10.22발의)

② (초과이익 재투자) 이윤율 상한을 초과하여 발생하는 이익은 지역 내 공공목적의 다양한 용도로 재투자*되도록 제도화할 예정이다.

* 주차장 등 생활SOC 설치·부담, 특별회계 통한 임대주택 등 공익사업 교차보전, 공공용지 공급가격 인하 등에 활용

(주택분양 이익 환수) 특히, 공공의 출자비율이 전체의 50%를 초과하는 사업을 시행*하는 경우, 해당 택지를 공공택지로 구분하여 분양가 상한제를 적용하도록 개선한다.

* 토지소유권 확보 없이 토지수용이 가능하다는 점에서 분양가 상한제 적용 필요성이 큼

(개발부담금 실효성 제고) 도시개발사업 등을 비롯해 개발사업 전반에 대해 부과되는 개발부담금*의 실효성도 제고하게 된다.

* 개발이익의 20%(계획입지), 25%(개별입지)를 개발부담금으로 부과 

· (개발이익산정式) 사업종료시점지가 –사업개시시점지가 –정상지가 상승분 –개발비용

 이미 국회에 관련 법안이 발의된 점을 고려하여, 이번 정기 국회 시 지자체·전문가 등의 충분한 의견수렴과 논의를 거쳐 개발부담금의 부담률 상향과 감면사업 축소 등을 추진할 예정이다.

* 부담률이 도입 당시(‘90)에는 50%였으나 현재는 절반 수준으로 축소, 부담금 면제·감경사업도 누적되고 있는 상황

[2] 민·관 공동사업 전반의 공공성 강화 

(토지수용) 수용방식 개발사업의 토지 수용 필요성을 판단하기 위해 운영 중인 중앙토지수용위원회의 공익성 검증에서 공공기여도 검증기능을 강화*할 예정이다.

* 사업시행 시 공공출자 비율 및 사전 토지확보 비율 등에 대한 평가를 강화하고, 검증위원을 개발분야 전문가 등으로 확대

(민·관 공동사업 가이드) 민·관 법인을 설립하여 사업을 추진하는 경우, 준수해야 할 사업절차와 방법에 관한 규정이 없으나, 구체적인 지침을 제정하여, 절차적 투명성을 확보한다. 

민간참여자를 선정할 때에는 공모의 방식으로 하고, 공모 및 심사방법 등 세부 선정절차, 사업 협약에 포함할 사항 및 지정권자의 승인에 관한 사항 등을 구체적으로 규정할 예정이다. 

 (조성토지 직접사용) 출자자가 조성토지를 직접 사용하는 경우 사용범위에 대한 제한이 없었으나 출자 범위 내로 사용을 제한하고, 현재 직접사용 계획을 지정권자에게 제출만 하도록 하고 있으나, 승인을 받도록 개선하여 직접사용의 적정성 검토를 강화할 계획이다. 

 (임대주택 용지 확보) 임대주택 의무비율(전체주택의 25% 등) 적용에 대한 지자체의 재량을 축소(의무비율의 ±10%p 내 → ±5%p 내)하고, 분양주택 용지로 변경 시 개발계획의 중대한 변경으로 보아 도시계획委 심의를 거치도록 하는 등 변경 절차도 강화한다. 

또한, 공공임대사업자(LH 등)에게 공급하는 임대주택용지 가격을 감정가격에서 조성원가로 변경하여 임대주택 용지매각을 지원할 예정이다. 

 [3] 도시개발사업 관리 · 감독 및 지원 강화 

 현재는 지자체의 자율성 확보 취지에서 지정권자에게 관리·감독 권한을 부여하고 있으나, 지자체장의 권한이 축소되지 않는 범위 내에서 중앙정부의 관리·감독을 강화하고 지원도 확대한다. 

지정권자가 구역지정, 개발계획 수립 시 국토부장관과 협의해야 하는 대상을 확대(구역면적이 100만㎡ 이상 사업 → 50만㎡ 이상 사업)하고, 국토부장관이 민·관 공동사업 운영실태 등에 대해 필요한 경우 지정권자에게 보고 요청하고, 검사(전문기관 위탁 등 가능) 및 시정조치를 할 수 있도록 개선할 계획이다. 

또한, 공공성이 큰 도시개발사업에 기금 등이 출자자로 참여하는 도시개발 사업모델을 개발, 개발이익 공공환수와 사업 관리강화 효과도 제고할 예정이다. 

이와 같은 개선방안이 빠른 시일 내에 입법화될 수 있도록 국회와 협력하여 후속절차를 조속히 추진할 계획이며, 법률 개정 없이 하위법령만으로 개선 가능한 사항은 즉시 개정할 예정이다. 

국토교통부 관계자는 “토지수용을 바탕으로 하는 개발사업에 있어 개발이익이 과도하게 사유화되는 것은 바람직하지 않으며, 특히 민·관 공동사업에서 민간의 개발이익 논란이 재발되지 않도록 각별히 모니터링해 나갈 예정이다.”고 밝혔다.